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今年政府工作报告中，将“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”纳入民生工程重点任务，备受社会各界关注。3月31日，住房和城乡建设部发布被视为“好房子”标准的《住宅项目规范》，并于5月1日起正式施行。

究竟什么样的房子堪称“好房子”？“好房子”是否就等同于新房子？它又该如何托起大众的美好生活？带着这些疑问，记者近期深入多个售楼处与房产中介门店，随机采访了数十位购房者，探寻他们对“好房子”的期待。

“层高高、户型活”受青睐

上周五，记者踏入世博园内一处新楼盘的售楼处，即便正值工作日中午，现场依旧人头攒动、热闹非凡。项目工作人员贾先生透露：“本批次我们推出228套房源，目前已接待3000多组看房者。为给看房者提供优质参观体验，我们提前帮他们预约具体时段，安排一对一讲解咨询服务。”

“我偏爱层高高些的房子，这也是我关注这个新盘的主因。该项目层高3.05米，在当下新房市场较为少见。”刚参观完样板房的华女士直言，过去半年，她参观过十多个新房样本间，好多房屋层高2.7米左右，空间压抑感明显。“考虑到未来业主铺设地暖等需求，真心希望有更多高层高房源面市。”

除层高外，灵活多变的户型也备受购房者青睐。该项目推出的两个户型样板间里，140平方米的“3+1”户型人气爆棚。贾先生称：“目前，我接待了200多组客户，其中约三分之二参观者明确表示更喜欢‘3+1’户型。”区别于常规三房两厅，“3+1”户型客厅面积更大，约有60平方米，且客厅一侧顶部预装吊轨，后续装上移门，便能隔出约18平方米独立空间。这个空间用途多样，既可以用作客房，招待来访的亲朋好友；也能打造成书房，为业主营造静谧的阅读、办公环境，契合二孩家庭、三代同堂等多样化客群的居住需求。

选房，其实是选生活方式

“小区会提供哪些配套设施？”“使用公共设施需要额外付费吗？”“小区物业管理的收费标准是怎样的？”……在浦东新区张江板块某新楼盘的售楼处，不少看房者将关注的焦点聚焦在了小区内的配套设施以及未来的物业管理上。

“我们选择房屋，也是选择未来10-20年的生活方式。”看房者肖女士的话语，道出了众多购房者的心声。该项目不仅配备健身房、壁球馆、室内常温游泳池等运动场馆，还设有儿童活动区、宴会厅、公共厨房等配套设施，且全部免费向业主开放。肖女士憧憬道：“以后家人过生日，能邀请亲友来小区会所欢聚，感觉自家的会客厅一下子扩容了好多，生活也变得更加丰富多彩。”

项目工作人员潘先生介绍，项目毗邻张江科学城，潜在购房人群多为高学历新上海人。为精准契合客群需求，前期团队展开充分市场调研，发现100-110平方米的三房两卫户型最受青睐，能满足这些年轻家庭未来15年的生活所需。考虑到年轻人社交需求旺盛，项目团队着重发力打造会所配套，为住户提供更多运动、社交的公共空间，助力邻里间搭建情感桥梁，让社区生活充满活力与温度，真正实现从“有房住”到“住得好”的品质跨越。

只要品质好，次新房也抢手

“好房子”就必然意味着是新房子吗？记者在浦东新区花木板块、塘桥板块多家门店调查发现，房龄15年左右的次新房同样备受购房者关注。

花木板块某中介门店负责人潘雪莲称：“近两个月，不少看房者明确指定关注区域内某些次新房楼盘，房源一挂上网，一天就能接待十多组购房者看房。”这些小区大多建于2011年前，不少房屋层高超3.1米，“大客厅、小房间”的设计有效保障了居住的私密性。区域内不少二手房成交周期超三个月，而这些小区房源近期成交周期大幅压缩至一个月左右。

浦建路上某中介门店负责人汪先生表示：“房屋品质高、房价波动小，是不少购房者选房的重要标准。很多置换客群会优先考虑本区域次新房，房价稳定、小区物业管理水平高是关键因素。置换客群涉及连环置业，买房卖房存在时间差，这类高品质次新房优势尽显。”

中原分析师卢文曦表示，今年3月上海二手住宅成交2.69万套，月度成交套数创2021年8月以来新高。成交数据显示，70-144平方米改善型住宅始终占据市场主流，连续3年占比超半数，是二手交易市场的中坚力量。成熟社区周边商业、交通、学校、医疗等配套齐全，对置换客颇具吸引力。

新国标“好房子”长什么样

5月1日起实施的《住宅项目规范》，是对现执行标准2011版《住宅设计规范》的全面更新。隧道股份城建设计集团建筑园林院设计总监、国家一级注册建筑师郭炎表示，新规范在安全、舒适、绿色、智慧等方面进行了显著提升。随着新规的全面执行，未来居住品质将会得到大幅提升。

新规范中，住宅层高由现行的宜为2.8米提升至不低于3.0米，卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。对套内空间面积也设定最小限值，卧室使用面积不应小于5平方米，兼起居室的卧室使用面积不应小于9平方米。新规范不再用“宜”这种建议性字眼，而是用“应”，体现了强制性的约束。

郭炎认为，通过设定层高、最小套型面积等硬性标准，确保了住宅的舒适度。住宅层高最低标准由2.8米提升至3米，对提升居住体验具有显著意义。“更高的层高为更好的采光、通风提供了条件，也为地暖设备铺设、吊顶内新风系统甚至衣柜的收纳空间的增加提供了更多便利。”

关于电梯的设定标准也备受关注。新规范要求：最高入户层为四层及四层以上的住宅，每个住宅单元应至少设置1台电梯。而2011版《住宅设计规范》为七层及七层以上需设电梯。这一规定意味着更多住宅小区尤其是低层住宅项目，都将纳入“电梯房”的行列，解决多层住宅中老年人、行动不便者的“爬楼”问题，提升上下楼便利性。

在提升隔音性能上，新规范对住宅分户楼板的撞击声隔声性能要求从“不应大于75分贝”提升至“不应大于65分贝”。“不要小看10分贝，这意味着声强降低了10倍，可以显著减少日常活动（如脚步声、物品掉落）对邻里的干扰。”郭炎说，《住宅项目规范》还首次对建筑设备（如电梯、水泵）传播至室内的结构噪声设定限值，并明确卫生间排水噪声的控制要求，缓解设备噪声扰民问题。

适老化也是《住宅项目规范》编制考虑的一项重要原则，对住宅如何适老作出了多项规定。郭炎举例道，新规对室外公共空间和室内居室空间的无障碍和适老化细节提出了系统要求。比如，小区内外道路、单元出入口需形成连贯的无障碍步行系统，确保轮椅通行和紧急疏散的便利性。每个住宅单元需至少配备一个无障碍公共出入口，户门与卫生间门的通行净宽均需适当加宽，以确保轮椅通行及搀扶时的便捷性。套内空间中，卫生间应安装扶手或预留扶手安装条件，地面需进行防滑处理，同时门的设计需兼顾紧急情况，例如内开门需预留足够的向外开启空间。

上海9月起执行新“验收标准”

记者从市住建委获悉，今年9月起，上海将执行新版《住宅工程套内质量验收标准》，落实“好房子”建设要求，从验收环节引导房企打造质量更好的住宅，满足消费者的品质居住需求。

近年来，上海小区业主反映的新房质量问题发生变化，主要集中在外墙渗漏、内墙质量、地下停车库、室内地面、门窗以及给排水与燃气等方面，其中外墙渗漏较为突出。

虽然新版验收标准目前尚未公布全文，但将以问题为导向，较此前更为细化。比如，针对工程质量投诉较为集中的外墙、外窗渗漏等问题，提出细致的验收要求；新增淋水试验和红外热像法等检测要求，增加室内环境污染物报告、全装修住宅设置燃气泄漏报警系统的检查要求，增加预埋件、柜体、家具等其他细部验收要求。

值得关注的是，《标准》原章节“弱电工程”改为“智能建筑”，增加了智能家居控制系统的验收要求。集成式厨房和卫生间、低温热水供应、新风系统等新兴事物，《标准》也给出明确定义，引导新型生活方式普及。

“新标准的发布，最大的影响在于极大地激发了民众改善住房条件的意愿，有效促进换房需求的释放。”易居研究院副院长严跃进分析道，《住宅项目规范》本质上只是对住宅项目设定的底线要求。在当下“好房子”建设的大趋势下，不少新房项目早已参照甚至超越新标准执行。新标准发布后，等于整体拉高了住房消费的底线标准，优质产品的示范效应将逐步显现，吸引部分原本没有换房打算的人群，因看到综合品质更高、价格更为合理的新房产品，转而选择置换新房。